齐俊杰:这样的三四线城市房价可能还要涨 但很危险

5月统计局的住房数据非常喜人，一二线城市的楼市上涨基本已经得到有效控制，但大家仍然不满意，主要是因为之前十几年没怎么涨过的3-4线城市上涨比较快。比如蚌埠、北海、湛江、哈尔滨等等，还有比这些更小的城市比如廊坊，黄山，张家口，宁波等等，房价基本一年翻倍。而且最近市场的热度越来越热。

这到底是怎么回事，原因可能有几个方面。

首先，还是金融起作用，之前只有一线涨，因为北上广深四大城市是全国楼市的标杆，房价背后蕴藏了太多的工作机会和福利，所以全国的钱都往一线楼市流动，一线不涨了，或者说限购了，那么就炒二线，二线也不让买了，就去买那些根本没涨过的城市，十几年都没怎么涨的城市开始上涨，比如石家庄2年前的价格7000没人要，现在翻一倍抢着买，而这2年中，由于环保治理，石家庄的经济活动其实是大幅的削弱了。还有景德镇和黄山一年前还是4000，瞬间翻倍到8000。燕郊也是一年半之前还只有6000-7000，这一波下来基本两万以上了，这样的城市很多很多。当炒作已经不顾及基本面的时候，就是金融的炒作无疑。而这个金融来自哪里呢，主要就是一线城市的资金溢出。把炒一线的钱拿去炒二三线，可想而知这些小地方怎么受得了。

其次，棚改和货币化安置，之前一直是住房安置，也即是说他拆了你的老房子，要给你找个新房子。去年起三四线城市大量的推进货币化安置，换句话说不给房子了，给钱了。这下坏了，一下让大量的拆迁家庭收入大增。而这些人绝大多数绝不会要钱，而是拿了钱之后，再添点钱，然后还得加个杠杆再入市，于是这种货币化安置就成了又一波金融的洪水。棚改拆迁创造的财富明显高于当地的平均财富水平，于是最后形成的结果就是严重推升了当地的房价。这种做法，不但创造了需求，又提高了购买力，而地方政府也希望通过这个方式来去库存，拉动经济增长。你给他房子他只能一套换一套，你给他钱说不定他一下买好几套，一旦拆迁的拿钱入市，推高房价，就会造成当地居民的恐慌，而实际上就是如此。不管他是不是缺房住，一看见房价涨了，立马心里就慌了，赶紧取钱出来，接着买房。很多地方的库存，就这么被消化了。

第三，强化的预期，很多三线城市也确实便宜，经过了多年的建设，大量三四线城市的房地产严重过剩，家家户户都是多套房持有者。很多人投资只会买商铺和房子，最后发现租售比不到2%，还经常租不掉。但房价也并不高，基本很多地方1-2个月的收入就能买一平米房子，一个家庭，基本7-8年就能完成置业的目标。但很多家庭的子女都在一线打工，拿着一线的工资，所以在老家买房很容易。房价不高还租不出去，租金也上不来，无疑就是严重过剩的标志。但多年来一线城市的炒作，强化了房价只涨不跌的目标，在其他投资品市场没有机会的情况下，大家更倾向于抓住房子的所谓价值洼地。因为便宜，大家以为这些地方的房子估计也没什么下跌的空间，所以大比例的购买。

总之，如果你看到以一二线为原点的周边城市，大面积棚改和货币化安置的城市，要么就是绝对价格还没有过万，当地家庭1个月收入就能买一平米房子的城市。又或者是劳务大量输出的城市，目测这些城市的房价可能未来还要涨，短期内没人关注他们，大家都盯着一线，只要一线不涨，就算调控目的达成了。所以这些城市的调控压力很小，都会趁机去库存，直到库存去的差不多了，然后就是赶紧卖地。政府把钱收上来了再限购限贷。加入调控的大军。既然是因城施策，既然人家的目的是去库存，所以房价上涨当然是乐于看到的结果。但问题是，这些地方房产本就过剩，你这么高价格接盘了，自己肯定是不会住的，那么未来卖给谁呢?甚至可能连租都租不出去吧。未来再收你一笔房产税，估计连哭都没地方哭去。

（编辑：宇强）