小区内的广告收益到底归谁？

住宅小区的公共区域是居民活动、休闲的地方。一些住宅小区的公共区域，经常可以看到各式各样的广告，除此之外，小区停车位、车辆升降杆等附属设施，也常被物业企业用作经营。小区公共收益到底该归谁所有，对于这部分收入如何使用？对此，记者就此问题进行了调查。

大多数业主对公共收益不甚了解

“恒大国际幼儿园，高端幼儿园的领导品牌……”昨天上午，家住天泽园的杨先生走进自家单元楼电梯，电梯内的一则广告引起他的注意。阅读广告内容后，李先生发现这已不是前天回家时看到的那条汽车广告了，“这个小区刚建好的时候，还没有什么广告，最近几年多了起来，而且每隔一段时间就会更换。家住荣盛锦绣花苑的马女士也发现小区内广告越来越多：“带孩子在小区里遛弯时注意到，不仅小区里有广告，电梯里还增加新电子影视屏的广告，让人看着眼花缭乱，有种头晕的感觉，也不知道这些广告都是怎么进来的……”

广告“入侵”居民小区的现象并不鲜见。记者走访市区发现，很多小区内随处可见电梯框架广告、招贴广告、户外广告等各式各样的广告，这些广告以汽车、美容、教育、旅游类居多。

“其实广告收入只是小区公共收益的一部分。像快递柜入场前和入场后交纳的占地费、小商小贩的入场费、公共产权房屋出租费以及其他小区共用部位和设施产生的收益，都属于小区公共收益范畴，只不过这些费用大部分成了物业的隐性收入。”市区一家广告公司的负责人王剧光告诉记者。同时，他坦言，其实他们广告公司也不怎么挣钱，拿电梯内的框架广告来说，一块他们收商家的30元/块/周，整月做便宜，100元/块 /月，商家所交的费用80%都得给了物业，并且一交还是一年，再加上广告空白期、破损等，所以他们也不怎么挣钱，都让物业给挣了。

而事实上，大多数业主对小区公共收益并不了解。“即便看到了广告位，也不知道是怎么卖出去的。”记者随机采访了一些小区业主，不少人表示自己关心的往往都是小区物业费、取暖费等摆在明面儿上的费用，而对广告费、进场费、占地费等诸多公共收益情况并不知情或知之甚少。

主业主有权要求物业企业进行公示

根据物权法相关规定，建筑物共有部分由业主共同所有，利用共有部分进行经营所产生的收益应属于业主共同所有。但在实际情况中，很多物业企业却从“管家”变为了“主人”，导致公共收益成为物业企业的隐性收入。

“大多数物业企业都是将这部分钱收入自己囊中，用于填补物业支出。”位于果园路某小区物业经理李伟涛告诉记者，没有多少物业企业愿意公示账目，“物业企业的主要收入来源是物业费，但物业费收取标准是一定的。随着物业人员的人工、公共设施的维护、管理等诸多成本的增长，很多物业企业的物业费都存在一定缺口，比如小区照明灯需要维修时，就直接从这部分收入里出了。”

“物业企业收取小区公共收益后，如果真正用于小区日常管理和建设，多数业主也是可以理解的，但在操作中一定要注意两个问题。”李伟涛如是向记者说，“首先，物业企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会同意，程序上应合法；其次，经营的收益和支出应当公开，具体用项得合法(包括支付部分经营费用和分配给业主)。如果物业企业违规取得收益，且不按规定使用，业主有权要求物业企业对经营收益和支出进行公示。”

律师：广告收入归全体业主所有

“每次问物业广告费收了多少，用到哪里去了，他们都是支支吾吾，让我们找经理，经理又避而不谈。”采访中，不少业主对成为“糊涂账”的公共收益表示不能理解。

“事实上，许多物业企业之所以敢于敷衍业主的质问，一个重要原因在于业主委员会的缺失，或者业主委员会无法充分发挥作用。”刘秀菊说，“使小区业主真正成为小区公共收益的主人，最基础的就是完善业主大会制度，成立业主委员会，理清物业与业主之间的关系。”

同时针对此事，刘秀菊律师明确表示，按照《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。另据《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。电梯、小区公共区域属于共有部分，因此，其收益的支配权归全体业主所有，业主们有权决定是广告费支配，物业公司不能全权占有该费用。若物业公司私吞广告收益，业主们可走法律程序维权。同时，她建议没有成立业主委员会的小区，尽快建立业主委员，不能让业主的权利“缺位”。

（编辑：大庆）